Gubernur Kathy Hochul mengatakan kepada pembangun, bankir, dan orang lain yang berkumpul di tengah kota Manhattan pada hari Kamis untuk konferensi perumahan tahunan yang terjangkau bahwa mereka mendapat dukungannya, tetapi dia tidak menyebutkan pembebasan pajak properti yang menguntungkan untuk pengembangan multikeluarga yang dikenal sebagai 421-a, yang habis bulan depan.

“Saya akan terus mendukung industri ini melalui undang-undang, mimbar pengganggu, perintah eksekutif,” kata Hochul disambut tepuk tangan. “Dan saya membawa sekop saya ke seluruh negara bagian New York untuk terus mendukung Anda karena kami akan terus membangun kembali negara bagian ini dan memberi orang-orang lagi, hak asasi manusia yang paling mendasar, sebuah rumah.”

Perdebatan mengenai apakah anggota parlemen negara bagian harus membiarkan 421-a berakhir pada tanggal 15 Juni, termasuk Walikota Eric Adams dan pengembang real estat, yang mengatakan program atau beberapa versinya penting untuk menciptakan perumahan yang terjangkau di New York City, melawan kelompok penyewa. dan kritikus lain yang berpendapat bahwa program tersebut mengorbankan $ 1,77 miliar pendapatan pajak properti tanpa menghasilkan perumahan yang rata-rata dapat dibeli oleh penduduk kota.

“Saya senang 421-a akan kedaluwarsa, dan orang-orang yang mencoba menakut-nakuti legislatif agar menyelamatkan program yang semua orang tahu dilanggar untuk kepentingan mereka sendiri tidak membantu melayani kepentingan publik yang lebih luas untuk benar-benar mengatasi krisis keterjangkauan kami,” Pengawas Keuangan Brad Lander mengatakan dalam sebuah wawancara.

Di bawah 421-a, pengembang yang menyisihkan setidaknya 30% dari unit bangunan sebagai terjangkau menerima diskon pajak properti selama 35 tahun. Jika anggota parlemen negara bagian New York tidak memperbarui, mengganti, atau memperpanjangnya, 421-a akan hilang.

Upaya lobi menit-menit terakhir diperlihatkan di Albany minggu ini dengan Adams melakukan perjalanan ke ibu kota dan mendesak anggota parlemen negara bagian untuk mendukung versi modifikasi dari 421-program yang diusulkan oleh gubernur.

“Saya pikir 421-a, atau versinya, akan memainkan peran penting dan terus mengawasi kami menangani krisis perumahan yang kami hadapi,” kata Adams pada konferensi pers, Rabu.

Pendukung lainnya, termasuk Dewan Real Estate New York (REBNY), badan lobi dari industri real estat yang kuat, mengatakan bahwa tanpa potongan pajak, mengembangkan bangunan sewa di New York City tidak akan menguntungkan karena biaya konstruksi dan pajak properti. terlalu tinggi. Di New York City, perumahan sewa multikeluarga dikenai pajak dengan tarif yang jauh lebih tinggi daripada kelas properti lainnya seperti rumah keluarga tunggal.

Jika program 421-a menghilang untuk selamanya, pengembang memperingatkan hal itu akan menyebabkan kekurangan bangunan sewa, menaikkan harga sewa dan memperburuk krisis perumahan.

“Kami juga akan mengalami kekurangan besar unit yang terjangkau, yang akan memberi lebih banyak tekanan pada warga New York yang berpenghasilan rendah, dan kemungkinan memperburuk krisis perumahan dan krisis tunawisma,” kata Jordan Barowitz, juru bicara Organisasi Durst, yang bergantung pada pengurangan pajak untuk membangun perumahan sewa.

Para pencela, termasuk kelompok penyewa dan Pengawas Keuangan Kota New York Brad Lander, mengatakan pengembang real estat akan terus membangun tanpa kredit pajak properti $ 1,77 miliar, dan anggota parlemen negara bagian dapat menggunakan pendapatan pajak untuk membangun perumahan yang mampu dibeli oleh warga New York.

Sejarah

Program pembebasan pajak 421-a dibuat pada 1970-an untuk mendorong pengembang real estat membangun perumahan baru di New York City. Untuk menarik modal swasta, anggota parlemen negara bagian membatasi kenaikan pajak properti yang dikenakan pada bangunan baru.

Selama 50 tahun, 421-a mengalami perubahan besar. Pada awalnya, itu mempromosikan produksi apartemen harga pasar. Pada 1980-an, ketentuan baru ditambahkan, yang mengharuskan pengembang untuk memasukkan unit yang terjangkau di lingkungan Manhattan tertentu. Kemudian, diperluas ke bagian borough lain, menurut NYU Furman Center. Sejak 2007, pembuat undang-undang negara bagian mewajibkan semua unit yang disisihkan sebagai perumahan yang terjangkau di dalam pembangunan yang baru dibangun di bawah program 421-a untuk distabilkan sewa selama 35 tahun setelah dibangun.

Program yang tidak pernah permanen itu berakhir pada 2016. Dirombak dan dibawa kembali pada 2017.

Jumlah unit terjangkau yang dibangun di bawah 421-a

Di bawah 421-a, sekitar 13.700 unit terjangkau dibangun antara 2016 hingga 2021, menurut NYU Furman Center. Sebagian besar unit dengan pendapatan terbatas itu dibangun untuk keluarga yang berpenghasilan 130% dari pendapatan rata-rata wilayah, ujung atas kisaran pendapatan yang diizinkan di bawah undang-undang. Pada tingkat itu, keluarga dengan tiga orang harus menghasilkan lebih dari $ 100.000 pada tahun 2021 untuk membayar sewa untuk sebagian besar unit yang dibangun di bawah 421-a, menurut Lander, yang mengatakan itu membuat mereka tidak terjangkau oleh sebagian besar penyewa kota.

Rata-rata pendapatan rumah tangga Kota New York adalah sekitar $75.000 hingga $80.000, yang berarti 60% hingga 70% dari pendapatan rata-rata wilayah, kata Barika Williams, direktur eksekutif Asosiasi untuk Pengembangan Lingkungan dan Perumahan, sebuah koalisi organisasi perumahan. Lebih dari separuh penyewa kota tidak mampu membeli unit terbatas pendapatan yang dibangun di bawah program 421-a.

“Kami telah memiliki dekade 421-sebuah kebijakan di mana mereka telah memompa unit ke ujung atas pasar dan itu tidak mengurangi tekanan keterjangkauan kami secara keseluruhan dan itu tidak mengurangi krisis perumahan kami,” kata Williams. “Kita tidak harus dihadapkan pada pilihan yang salah untuk mengatakan bahwa ini lebih merupakan persewaan mewah atau tidak sama sekali.”

Basha Gerhards, wakil presiden senior perencanaan REBNY, mengatakan industri sudah melihat produksi perumahan sewa melambat karena jumlah pengajuan izin bangunan telah menurun. Ketika ada lebih sedikit apartemen sewa di pasar, dia mengatakan itu akan menaikkan permintaan dan memberi tekanan pada harga pasar serta apartemen dengan pendapatan terbatas.

“Ketika kami memiliki produksi yang lebih sedikit secara keseluruhan, itu berarti pilihan yang kurang terjangkau untuk semua orang,” kata Gerhards.